Kiinteistöverotuksen arvostamisuudistus etenee

Kiinteistöverotukseen on suunniteltu uudistusta jo lähes kymmenen vuoden ajan. Keväällä 2022 uudistukseen liittyvä hallituksen esitysluonnos on ollut lausuttavana ja kiinteistöverouudistukseen liittyvät lait on tarkoitus saattaa voimaan mahdollisimman pian. Hallituksen esitysluonnoksen mukaan uutta arvostamisperustetta olisi tarkoitus soveltaa ensimmäisen kerran vuoden 2024 kiinteistöverotuksessa.

Uudistuksessa maapohjan ja rakennusten arvostamisperusteet päivitetään vastaamaan paremmin nykyistä kustannus- ja hintatasoa sekä alueellisia hintaeroja. Uudistuksen myötä kiinteistöverotuksen olisi tarkoitus tulla tasapuolisemmaksi ja neutraalimmaksi, sillä kustannuksiltaan erilaisten rakennusten suhde käypiin arvoihin on tarkoitus saattaa oikeammalle tasolle.

Kiinteistöjen tämänhetkiset verotusarvoperusteet ovat jo vanhentuneita, erityisesti yleisen kiinteistöveroprosentin piiriin kuuluvien rakennusten osalta. Tällä hetkellä kiinteistöjen verotusarvojen määräytymisperusteet aiheuttavat epätasavertaisuutta kiinteistönomistajien välillä, sillä verotusarvot eivät ole suhteessa niiden käypiin arvoihin. Jatkossa rakennusten arvostaminen pohjautuisi vuosittain tarkistettaviin keskimääräisiin uudisrakentamisen rakennusluokkakohtaisiin uudisrakentamiskustannuksiin. Kiinteistöjen verotuksen yhdenvertaisuus paranee, kun rakennusten uusi arvostamisperuste päivittyy vuosittain. Uudessa arvostamismenetelmässä eri rakennusten rakennuskustannusperusteisten yksikköarvojen ohella verotusarvoihin tulee vaikuttamaan myös se, että ikäalennusjärjestelmä uudistetaan vastaamaan paremmin iän vaikutusta rakennusten arvoon. Uudessa kiinteistöjen arvostamistavassa otettaisiin lisäksi huomioon rakennuskustannusten alueelliset erot ja eriytettäisiin maapohjan kiinteistöveroprosentti yleisestä kiinteistöveroprosentista.

Kiinteistöjen arvostusperusteiden uudistamisella ei ole tarkoitus kiristää kiinteistöverotusta. Uudistuksen myötä joidenkin rakennustyyppien, kuten toimistorakennusten, opetusrakennusten, hotellien ja hoitoalan rakennusten, verotus kevenee, mutta esimerkiksi myymälärakennusten ja teollisuuden rakennusten verotus taas kiristyy. Näin ollen joidenkin omistajien verokustannukset tulevat varmasti uudistuksen myötä nousemaan. Verotuksen kiristymistä pyritään estämään luonnoksessa ehdotetulla niin sanotulla ”jarrusäännöllä”. Jarrusäännöllä rajoitetaan, poikkeuksia lukuun ottamatta, kiinteistöverotuksen kohtuuttomia kertanousuja kolmen vuoden ajan niin, että kiinteistöveroa ei maksuunpanna siltä osin, kun veron määrä nousee enemmän kuin 30 % ja 200 euroa edelliseen vuoteen verrattuna. Jarrusääntö katsottu tarpeelliseksi, sillä uudistuksen myötä verokustannukset tulevat joidenkin kiinteistöjen osalta nousemaan vähäistä enemmän, kun arvostamisperuste saatetaan nykyisten rakentamiskustannusten mukaiselle tasolle. Kunnat voivat tosin joutua nostamaan kiinteistöveroprosentit entistä korkeammalle tasolle, jos jarrusääntö otetaan käyttöön.

Kiinteistöverotuksen verotusarvot vaikuttavat myös yritysten nettovarallisuuden laskentaan. Nettovarallisuutta laskettaessa kiinteistöt rakennuksineen arvostetaan verotuksen poistamattomaan hankintamenoon tai kiinteistöverotuksesta saatavaan vertailuarvoon, riippuen siitä kumpi arvoista on suurempi. Jos yrityksellä on rakennuksia ja kiinteistöjä, joiden verotusarvot kiinteistöverotuksessa nousevat, tämä voi johtaa myös yrityksen nettovarallisuuden määrän kasvamiseen verotuksessa. Nettovarallisuuden kasvaminen mahdollistaa suurempien pääomatulo-osinkojen jakamisen, joten se osaltaan keventää osinkotulon verotusta.

Vertailuarvon käyttäminen kiinteistöjen ja rakennusten arvostamisperusteena vaikuttaa myös yritysten sukupolvenvaihdosten verotukseen, joissa sukupolvenvaihdoshuojennusten soveltuessa lahjaverotus pohjautuu yrityksen nettovarallisuuden arvoon. Hallituksen esitysluonnoksessa on todettu, että sukupolvenvaihdoksia tekevissä yrityksissä kiinteistönomistus on oletetusti hyvin pitkäaikaista, jolloin esimerkiksi rakennusten menojäännös voi olla verotuksen poistojen johdosta vertailuarvoa pienempi. Kun vertailuarvo olisi yhä useammin kiinteistöomaisuuden arvostusperusteena, yrityksen omaisuuden verotusarvot nousisivat ja se korottaisi sukupolvenvaihdosten verohuojennuksen arvostamislain mukaisia arvoja. Tämä aiheuttaa sukupolvenvaihdosten perintö- ja lahjaverotuksen kiristymistä.

Kiinteistöjen ja rakennusten arvostamisen uudistuminen vaikuttaa erityisesti sellaisiin yrityksiin, joiden yritysvarallisuuteen kuuluu paljon kiinteää omaisuutta ja rakennuksia. Maatalouden yrityksiin uudistuksella ei ole yhtä merkittävää vaikutusta, sillä maa- ja metsätalouden tuotantorakennusten ja tuotantorakennuspaikkojen verotusarvoperusteisiin ei olla esittämässä samanlaisia muutoksia. Yritysten on hyvä varautua jo etukäteen kiinteistöverokustannusten lisääntymiseen. Tämän lisäksi olisi tärkeää tarkistaa, millaisia rakennuksia ja kiinteistöjä yritysvarallisuuteen kuuluu ja miten kiinteistöverotuksen arvostusmuutos tulee vaikuttamaan tulevien verovuosien kiinteistöverotukseen. Mikäli yrityksessä on tarkoitus tehdä lähitulevaisuudessa sukupolvenvaihdos, kiinteistöverotuksen uudistus kannattaa ottaa suunnitelmissa huomioon jo tässä vaiheessa.