Valtiovarainministeriö julkaisi kesäkuun alussa pitkään odotetun luonnoksen hallituksen esitykseksi kiinteistöjen myynnin sekä kiinteistöinvestointien tarkistusvastuita koskevien arvonlisäverolain säännösten muuttamiseksi. Lakimuutosesitys perustuu EU:n tuomioistuimen oikeuskäytäntöön, jonka perusteella Ruotsin ja Suomen nykyinen alv-sääntely on katsottu osittain EU-oikeuden vastaiseksi. Esitysluonnos oli lausuntokierroksella 14.8.2026 asti, ja muutoksia on tarkoitus soveltaa jo 1.1.2028 alkaen toteutettaviin kiinteistökauppoihin. Varsinainen lakiehdotus on arvioitu saatavan eduskunnan käsittelyyn marraskuussa.
Ehdotetut muutokset
Kiinteistöinvestointien arvonlisäverovähennyksiin sovelletaan kymmenen vuoden tarkistuskautta, jonka tarkistusoikeudet ja -velvoitteet ovat nykysääntelyn puitteissa lähtökohtaisesti siirtyneet myös kiinteistön kaupan tilanteessa vastaanottajalle. Jatkossa tätä tarkistusvastuuta ei voitaisi enää siirtää, vaan alv-vähennyksiä tarkistettaisiin koko jäljellä olevan tarkistuskauden osalta aina, kun kiinteistö luovutetaan tai kiinteistön käyttöoikeuden haltija luovuttaa käyttöoikeutensa tai kiinteistön käyttöoikeus päättyy.
Vuoden 2028 alusta alkaen kiinteistön myynnistä voisi kuitenkin tietyin edellytyksin hakeutua myynnistä arvonlisäverovelvolliseksi, joka vaikuttaisi myös kiinteistöinvestoinnin alv-tarkistusvelvoitteeseen. Jos myynti valitaan verolliseksi, kiinteistön katsottaisiin olleen jäljellä olevan tarkistuskauden ajan kokonaan vähennykseen oikeuttavassa käytössä, kun taas veroton myynti edellyttäisi käsittelemään jäljellä olevan tarkistuskauden vähennykseen oikeuttamattomana. Toisaalta valittaessa myynnin verollisuus, kiinteistökaupasta syntyisi ostajalle uusi kymmenen vuoden alv-tarkistusvastuu koko kauppahinnasta suoritetun arvonlisäveron osalta.
Myynnin verollisuutta koskevat säännökset on ehdotettu koskemaan vain jo käyttöönotettuja rakennuksia maa-alueineen (tai kun uutta rakennusta taloudelliselta käyttöiältään vastaavat muutostyöt on otettu jo käyttöön). Myynnin verollisuuden edellytyksenä olisi lisäksi, että myyjänä on kiinteistön omistava elinkeinonharjoittaja, kunta, hyvinvointialue tai valtio, ja että ostaja on vastaavasti alv-velvollinen elinkeinonharjoittaja, kunta, hyvinvointialue tai valtio. Hakeutumismahdollisuus koskisi myös sellaisten arvopapereiden, kuten keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden, myyntiä, jotka tuottavat oikeuden hallita tiettyä huoneistoa tai kiinteistöä.
Arvonlisäverollisena käsiteltäviin kiinteistömyynteihin sovellettaisiin pääsääntöisesti käännettyä verovelvollisuutta. Vaikka ostajalla olisi mahdollisesti vähennysoikeus käännetystä verosta, oston arvonlisäveroa olisi käsiteltävä kymmenen vuoden alv-tarkistusvastuun alaisena kiinteistöinvestointina.
Millaista palautetta luonnos sai?
Esitysluonnoksesta pyydettiin lausuntoa laajalta joukolta viranomaisia ja elinkeinoelämän järjestöjä. Lausunnonantajat pitivät esityksen tavoitetta ja toteuttamistapaa pääosin perusteltuina. Useat toimijat pitivät kuitenkin tärkeänä, ettei kiinteistökauppoihin muodostu tarpeetonta hallinnollista taakkaa tai arvonlisäverokustannuksia.
Lausunnoissa kiinnitettiin huomiota muun muassa siihen, että veroneutraalien luovutusten usein edellyttämät verolliset myynnit voivat johtaa uusien alv-tarkistuskausien ketjuuntumiseen, mikä saattaa pitää vanhankin kiinteistön tarkistusjärjestelmän piirissä pitkään.
Useissa lausunnoissa kiinnitettiin huomiota verollisen kiinteistön myynnin erillisen verorekisteröinnin vaatimukseen ja sen käytännön toteutuksen avoimiin kysymyksiin. Lausunnoissa tunnistettiin täsmentämistarpeita myös muutossäännösten tarkkojen soveltamisalan rajausten osalta.
Valtiovarainministeriö on tällä hetkellä arvioinut, että virallinen lakiesitys esiteltäisiin eduskunnalle viikolla 45/2026.
Mitä tämä tarkoittaa yrityksille?
Kiinteistöinvestointeja toteuttavien ja erityisesti kiinteistöjen myyntiä tai ostoa suunnittelevien yritysten on tärkeää ottaa muutokset huomioon jo nyt, sillä ehdotettuja säännöksiä sovellettaisiin myös sellaisiin kiinteistön myynteihin, joiden investointien tarkistuskaudet ovat alkaneet ennen säännösten ehdotettua voimaantuloa 1.1.2028.
Toimijoiden tulee ehdotettuja uusia säännöksiä silmällä pitäen arvioida kiinteistökauppojen vaihtoehtoisten toteutustapojen arvonlisäverovaikutukset sekä tunnistaa eri osapuolten mahdollisesti erilaisetkin näkökulmat tältä osin. Kiinteistökauppojen toteuttaminen edellyttää siis myös arvonlisäverotuksen näkökulmasta jatkossa vielä entistäkin huolellisempaa suunnittelua ja toteutusta.
Juuso Stenius
Director, OTM
EY Advisory Oy
Indirect Tax (VAT, Excise Duties), Global Trade and Sustainability
+358 40 773 6337
juuso.stenius(at)fi.ey.com
Iiro Taavitsainen
Tax Advisor, OTM
EY Advisory Oy
Indirect Tax
+358 50 477 3972
Iiro.Taavitsainen(at)fi.ey.com
